复牌涨停！化债方案超预期，华夏幸福迎转折点？

不确定性因素仍在，曙光到来还需要时间。

10月8日，华夏幸福（600340.SH）复牌后一字涨停，截至发稿报4.41元，总市值172.6亿元。中国平安(601318.SH)也罕见大涨，截止发稿报51.74元，涨幅约7%。

市场情绪上扬，源自节前的一份化债方案。9月30日，华夏幸福与金融机构债权人委员会举行全体债权人大会，并公布最新化债方案：针对2192亿元金融性债务，将通过卖资产回笼资金、现金清偿、债务展期等方式，分批实现债务化解。

总体来看，这份金融债务清偿方案，路径较为清晰，且一定程度上超出市场预期。

其中，对于变现能力较强的资产，华夏幸福拟通过寻找潜在投资者进行出售变现，预计卖出资产回笼资金约750亿元，其中570 亿元拟用于现金偿付金融债务。

与此同时，出售资产将带走金融债务约500亿元，相关项目公司的股权需要寻找投资者接盘，后者承接的债务需要通过展期、降息等方式化解，同时项目公司还将通过债务置换等方式有条件承接相应债务。

对于有稳定现金流的持有型物业，设立信托计划，通过信托收益份额偿付债务，预期相关规模约220亿元。对353亿元优先类金融债务，进行留债、展期、利率下调，保持原担保条件不变，其中担保债券在担保物处置时优先受偿。

剩余550亿带息债务，则待公司运转有序后逐步消化。中信建投发表研报认为，本次方案未出现债务打折情况，预计所有债务人本金将获得偿付，平安的债务风险敞口亦将受益，整体来看，债务重组计划超预期。

对中国平安来说，预计其债务本金均将获得偿付，后续无需再次计提债权减值、且存在减值转回的可能；中国平安对此的股权类投资拨备率高达75%、预计亦无需再次减值、并将受益于华夏幸福恢复产业新城“造血”功能而提升。

作为曾经的环京“地产黑马”，华夏幸福的走势牵动着许多投资者的心。

受产业新城资金沉淀、环京限购、融资收紧、疫情冲击等影响，2021年2月，华夏幸福首次宣布52亿债务逾期，截至9月累计债务违约近900亿元。随着债务违约风波蔓延，华夏幸福股价也一路下滑，年内跌幅达7成，投资者损失惨重。

今年7月份，华夏幸福债务重组方案数次流出，其中不乏“8折兑付个人理财投资者”等版本，不过均未得到官方确认。另市场意外的是，9月尾声，化债方案艰难出炉，且遵守了此前“不逃废债”的承诺，整体重组计划超预期。

目前来看，上述化债方案仍存在不确定性，有诸多问题待解决。譬如，大部分债券明确了“留债、展期、利率下调”等思路，同时豁免已发生未支付的利息、罚息、违约金等，这些均需取得相关债权人同意，资产收购方同样需要敲定。

不过，“难产”许久的债务重组总算有了进展，且没有对债务进行“打折”处理，对各方来说，也是重整上路的开始。此外，若剔除“出售资产带走”的500亿元债务和约352亿元“优先类金融债务”，首期现金清偿率预计可达42.5%以上。

与此同时，华夏幸福还公布了持续经营计划，将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务，通过债务重组、持续运营，逐步恢复“造血”能力与公司资信。

其中，孔雀城住宅业务板块，将成立住宅开发和交付运作平台，由“政债企”三方监督，提振去化速度和销售价格，逐步恢复孔雀城板块融资功能，探讨以滚动拿地开发等多元化手段，更好地完成房地产开发与交付任务。

在房企频频出现行业信用危机隐现的背景下，华夏幸福的这份债务重组方案，也为其他危机中的房企提供了借鉴：通过及时出售资产等方式，控制风险，不至于危机爆发。

海通证券认为，日前央行货币政策委员会2021年第三季度例会首次提及房地产，明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，有助于稳定市场预期、提振行业发展信心，房地产投资整体风险可控，市场无需过度担忧。